El sector de la vivienda en Colombie continúa pasando por un mal momento y no es solo por cuenta del desplome en la venta de unidades nuevas, que en mayo completó 15 meses de fuertes caídas tanto en el segmento de interés social (VIS) como en el paso de rosca. Sin duda, la desaceleración de la economía, los altos niveles de desempleo, el mayor costo de vida y el encarecimiento de la financiación son factores que vienen a contribuir a ahondar esta crisis, la cual aún no impacta la cartera hipotecaria de las entidades financieras, según surge de un análisis reciente del Banco de la República.
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Según el estudio ‘Análisis de la cartera y del mercado Inmobiliario en Colombia’, elaborado por María Fernanda Meneses, Daniela María Vargas y Eduardo Yanquen, investigadores del Departamento de Estabilidad Financiera del banco emisor del país, esta serie de factores económicos ha elevado considerablemente los inventarios de vivienda en el país, en medio de un descenso en la confianza de los consumidores colombianos en la zona.
Pero advirtieron, además, que esto contribuyó a que los precios y las unidades vendidas, presentaran desaceleraciones, que los precios de los arriendos vayan en aumento, mientras el tiempo para arrendar un mueble se ha disminuido para varios estratos en las tres principales ciudades. «A pesar de estos indicadores, el sector financiero continúa mostrando buenas cifras en las medidas de riesgo de crédito para
vivienda y para los constructores«.
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Los investigadores señalan en su análisis que los indicadores de demanda de vivienda muestran desaceleraciones importantes, que han elevado de manera significativa los índices de rotación. Para el mercado de vivienda usada se observan disminuciones en los tiempos requeridos para arrendar, y un comportamiento heterogéneo para los
tiempos de venta, lo que podría mostrar un impacto menor en su demanda.
Crecen los tiempos de venta
Los tiempos de venta de vivienda nueva han percibido de forma importante, mientras que en el mercado de la y usada se maintienen sin mayor variación
El estudio destaca que la confianza del consumidor a nivel agregado y de compra de vivienda sigue en niveles negativos y sin señales de cambio, tanto que par mayo pasado, esta medida situó en -22.8 por ciento un mínimo histórico. También la intención de compra de vivienda se encuentra en niveles muy bajos, lo que es un indicativo de que los consumidores tienen una perspectiva más negativa del mercado de vivienda frente al restaurante de la economía.
Lo anterior ha conducido a que las ventas siguen de capa caída en todo el territorio nacional, continuando con la tendencia que se traía desde el año pasado, aunque de man era más acelerada, como es el caso de Medellín donde la caída es del 36, 5 por ciento su punto más bajo de la historia.
Así las cosas, el tiempo esperado de venta de las unidades de vivienda nueva se ha incrementado, lo que eleva el riesgo del mercado. El informa indica que el tiempo esperado de venta de un mueble es superior a un año en la actualidadpero en el caso particular de los alrededores de Bogotá el tiempo esperado de venta es de 32.8 meses, siendo el mpico más alto registrado en esta medición.
Para el caso de la vivienda usada las unidades disponibles para venta o arriendo en Bogotá y Medellín cayeron, mientras que el tiempo de venta de estas unidades presentó comportamientos heterogéneos en dichas ciudades principales.
Segun los analistas, «el tiempo necesario para vender viviendas usadas se mantuvo relativamente estable en Bogotá, mientras que para Medellín y Cali presentó aumentos, una excepción del estrato cinco en Cali, el cual deberá».
Pero si de arrendar un mueble se trata el comportamiento es distinto para esas tres ciudades principales en cada uno de los estratos. In Bogotá, por ejemplo, el tiempo de arriendo de los stratos cuatro y cinco deberá bastante, mientras que el strato seis se mantuvo estable.
Para Medellín, señala el estudio, en los últimos meses se observaron desminuciones en el tiempo esperado para todos los estratos, siendo más fuerte en el estrato seis. Para Cali, el tiempo de arriendo suió para el strato seis y el strato cuatro, aunque el aumento fue más significativo para el primero, mientras que el strato cinco se mantuvo estable.
Los analistas abordan el tema de los beneficios de la vivienda y concluyen que en este frente ha presentado un descenso real en las ventas, pero también que el valor de las llegadas ha sufrido para las principales ciudades, lo que puede indicar un
aumento en la demanda por este tipo de contratos dado el aumento de las tasas de interés que podría haber desincentivado la compra de vivienda.
Impacto en la cartera hipotecaria
Pesa la crisis porque el sector de la vivienda y la construcción se ve afectado, la cartera hipotecaria de las entidades no se ha visto impactada y los índices de riesgo se mantienen estables aún.
Archivos / EL TIEMPO
Aunque la situación por la que atraviesa el sector constructor es bastante complicada y ha llevado a que algunos indicadores de la banca en materia de financiamiento están cayendo, los riesgos de la cartera se mantendrán estables.
Según el estudio del Banco de la República, esa situación y lelevado a que en la actualidad se han desacelerado los déembolsos y por consiguiente el ritmo de crecimiento de la cartera que han producido una caída en la profundización del crédito
en la modalidad hipotecaria, siendo los creditos en la UVR los mas afectados por la coyuntura economica.
Hasta el cierre de marzo pasado, las entidades tuvieron colocadas en el mercado recursos del orden de los 97.8 billones de pesos, representando el 14.7 por ciento de la cartera total del sistema. De esta modalidad, el 88.2 por ciento es cartera otorgada en pesos, mientras que el restante 11.8 por ciento está en UVR.
Para los analistas del banco al evaluar los indicadores de riesgo de credito de esta cartera en medio de esta coyuntura, contro que las entidades que cuentan con creditos en UVR no han visto aumentos significativos en sus indicadores de riesgo. Al examinar los indicadores de riesgo para los constructores de edificaciones residenciales, se observó que, si se han incrementado indicadores notorios, éste se encuentra dentro de su promedio histórico.