Preguntan a los lectores: «¿Cómo debe estar constituido un consejo de administración y qué funciones se deben asignar dentro del mismo?«
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Respuesta
Los miembros del Consejo de administración son designados por la asamblea de propietarios en la forma y con los requisitos establecidos en el reglamento de propiedad horizontal. De acuerdo con la Ley 675 de 2001, este órgano compla por un número impar de tres o más propietarios de unidades privadas o sus delegados. Es obligatorio en los edificios de uso comercial o mixto compuesto por mas de 30 unidades privadas excluyendo parqueaderos y depositos. En los demás será potestativo.
La misma Ley determinó el quórum y la mayorías para que delibera y decida, y consagra como una de sus funciones principales tomar las determinaciones necesarias para que la persona juridica cumpla con sus multas de acuerdo con cada reglamento. Entre las funciones principales del Consejo se encuentra la de nombrar al administrador y la de imponer las sanciones si así el ha asignado este último en el reglamento correspondiente.
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Lo que pasa con los alcances, limitaciones y funciones de los Consejos de Administración.
Sobre los seguros obligatorios
pregunta
«¿La cuota del seguro de áreas comunes se considera extra? ¿Se pueden pedir dos cuotas extras para diferentes actividades en un lapso de uno o dos meses en sesiones diferentes de asamblea ordinaria y extraordinaria?»
Respuesta
La Ley 675 de 2001 no solo establece como norma de orden público la obligación de los inmuebles sometidos a sus disposiciones de constituyen las pólizas contra incendio y terremoto que cubran los bienes comunes probablemente de ser asegurados, sino que, de manera expresa, determinó que en el presupuesto anual elaborado por el administrador se debe contemplar lo relacionado con las primas de seguros.
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También será obligatorio acatar lo dispuesto en cada reglamento de propiedad horizontal, pues se deben amparar muchos otros riesgos en cada copropiedad. No es común, ni ajustado a las normas, que las previsiones para el pago de los seguros no se incluyen en el presupuesto anual, por ello, se deban solicitar cuotas extraordinarias. Es necesario revisar los antecedentes acudiendo, si es el caso, al revisor fiscal, si lo hay, para impugnar las decisiones o tomar las medidas del caso.
Cobro de servicios durante una administración provisional
pregunta
«Una nombrada administración provisional por el constructor está incluyendo en las cuentas de cobro a los copropietarios, agua, luz e impuesto predial para el constructor. ¿Esta es la facultad de la administración? ¿Se puede poner alguna queja en alguna organización de control?»
Respuesta
Cuando el propietario inicial hace entrega de cada unidad privada, incluye los esenciales comunes y algunos no esenciales, de conformidad con lo previsto en cada reglamento y en los demás documentos referentes a la negociación. No es cierto que solo se deben pagar los gastos comunes desde que succede la entrega formal de los bienes comunes no esenciales, Desde el primer momento, requiere vigilancia, aseo, servicios y demás, desde el acuerdo hasta un presupuesto provisional elaborado por el primer propietario.
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Para pesar esto, tampoco es lógico que un pequeño grupo de adquirentes se haga cargo de todos los gastos, por ejemplo, de una piscina en funcionamiento, por lo cual se sugiere revisar los antecedentes. Sobre los prediales, este impuesto de los bienes comunes se incluye en los bienes privados y al transferirse el dominio se deberá haber pagado el predial.
NORA PABÓN GÓMEZ
Abogada – Asesora Externa
Consultante
Envidia su pregunta, muy concreta y sin anexosal correo: redaccioneconomicas@eltiempo.com